Nakup nepremičnine: postopek po korakih

Postopek na kratko

1. Financiranje in okvirni proračun
2. Ogled nepremičnine
3. Preverjanje dokumentov
4. Pregled nepremičnine z inženirjem
5. Pogajanja, predpogodba in ara
6. Prodajna pogodba in overitev podpisa
7. Plačilo kupnine in davki
8. Vpis v zemljiško knjigo in prevzem

1. Financiranje

Če nakup financirate s kreditom, se najprej pozanimajte pri banki, koliko kredita lahko dobite. Banka bo za nepremičnino zahtevala cenitev, ki pove njeno vrednost, ne pa stanja. Cenitev ali pregled: v čem je razlika. V proračunu predvidite tudi stroške notarja, morebitne provizije in popravila, ki jih bo pokazal pregled.

2. Ogled

Na ogled pridite pripravljeni in s seznamom. Na prvem ogledu se odločite, ali vas nepremičnina zanima, na drugem preverite podrobnosti.

Kontrolni seznam za ogled stanovanja
Kontrolni seznam za ogled hiše

3. Dokumenti, ki jih preverite

• Izpis iz zemljiške knjige: kdo je lastnik ter ali so vpisane hipoteke, služnosti ali drugi zaznamki
• Energetska izkaznica: prodajalec vam jo mora predložiti najpozneje pred sklenitvijo pogodbe, oglas pa mora navajati energijske kazalnike
• Dovoljenja: za objekte, zgrajene pred 31. decembrom 1967, se šteje, da imajo gradbeno in uporabno dovoljenje, za novejše in za kasnejše prizidke pa preverite dovoljenja
• Pri stanovanju: stroški upravljanja, stanje rezervnega sklada in načrtovana dela v stavbi (kaj vprašati upravnika)
• Pri novogradnji: prodajna pogodba s tehničnim opisom, bančna garancija in rok izročitve

Zemljiškoknjižnih in mejnih vprašanj pregled nepremičnine ne vključuje. Pravno stanje naj preveri pravnik ali notar. Izpis iz zemljiške knjige lahko naročite skupaj s pregledom.

4. Pregled nepremičnine

Ko ste se za nepremičnino odločili, a še niste ničesar podpisali, je pravi čas za pregled. Inženir pregleda stanje od temeljev do strehe, poročilo s fotografijami pa prejmete v treh delovnih dneh. Če pregled razkrije napake, se lahko s prodajalcem dogovorite za nižjo ceno ali zahtevate, da jih odpravi pred podpisom pogodbe.

Kako se s poročilom pogajati o ceni

5. Predpogodba in ara

S predpogodbo se stranki zavežeta, da bosta sklenili prodajno pogodbo. Pogosto jo spremlja ara, ki potrjuje sklenitev pogodbe.

• Ara ne pomeni, da lahko od nakupa preprosto odstopite. Če je za neizpolnitev pogodbe odgovoren kupec, sme prodajalec aro obdržati. Če je odgovoren prodajalec, sme kupec zahtevati vrnitev dvojne are.
• Pravico do odstopa morate izrecno dogovoriti. Odstop z izgubo are oziroma z vračilom dvojne are velja le, če je tako zapisano v pogodbi.
• Pogoje zapišite. Če je nakup odvisen od kredita ali od popravil, naj bo to zapisano v predpogodbi.

6. Prodajna pogodba

Pogodba naj natančno opiše nepremičnino, ceno in način plačila, rok in način izročitve ter vse dogovore o popravilih. Podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen, običajno pri notarju. Brez tega se lastninska pravica ne more vpisati na vaše ime.

7. Plačilo in davki

• Fiduciarni račun. Kupnino nakažete na račun notarja ali odvetnika, ki jo prodajalcu izplača, ko so izpolnjeni dogovorjeni pogoji, na primer ko je predano overjeno zemljiškoknjižno dovolilo.
• Davek na promet nepremičnin znaša 2 % in ga plača prodajalec, razen če se v pogodbi dogovorite drugače.
• DDV pri novogradnji. Pri prvi prodaji novogradnje se namesto davka na promet nepremičnin obračuna DDV: 9,5 % za stanovanja do 120 m² in hiše do 250 m², sicer 22 %.

8. Vpis v zemljiško knjigo in prevzem

Predlog za vpis lastninske pravice se vloži elektronsko, običajno prek notarja, lahko pa ga vložite tudi sami. Ob prevzemu zapišite stanje števcev in preverite, da je nepremičnina v dogovorjenem stanju. Pred podpisom se še zadnjič sprehodite skozi nepremičnino: ko se izprazni, se lahko pokažejo puščanja in druge skrite napake.

Kaj, če se napake pokažejo po nakupu

• Rabljena nepremičnina. Velja Obligacijski zakonik: vidne napake je treba sporočiti v osmih dneh, prodajalec pa praviloma ne odgovarja za napake, ki se pokažejo po šestih mesecih od izročitve, razen če pogodba določa daljši rok.
• Novogradnja od investitorja. Kupca dodatno ščiti zakon o varstvu kupcev stanovanj (ZVKSES). Roki in koraki po vselitvi.

Vodnik povzema zakonska pravila v poenostavljeni obliki in ne nadomešča pravnega nasveta. Za vaš primer se posvetujte s pravnikom ali notarjem.