Napake v novogradnji po vselitvi: roki in koraki

Strukturni pregled ni zagotovilo, da se po vselitvi ne bodo pojavile težave. Pri novogradnjah se nekatere napake pokažejo šele po prvi zimi ali ko se gradbena vlaga izsuši. Odkritje je lahko stresno, vendar imate kot kupec novogradnje močno zakonsko zaščito, če ukrepate pravočasno in pisno.

Kako napako dokumentirati

• Fotografirajte in posnemite napako, od blizu in od daleč, da se vidi, kje je
• Zapišite datum, ko ste napako opazili, in kako se je razvijala
• Vodite dnevnik: kaj ste opazili, kaj ste poskušali in kdo je bil na ogledu
• Shranite prodajno pogodbo, tehnični opis, primopredajni zapisnik in garancijske liste
• Vso komunikacijo s prodajalcem vodite pisno in shranite kopije

Roki pri novogradnji od investitorja

Kadar kupite stanovanje ali hišo od investitorja kot potrošnik, velja Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES):

• Ob prevzemu. Napake, ki jih je bilo mogoče opaziti ob prevzemu, je treba zahtevati ob prevzemu. Če vas prodajalec ni poučil, da boste te pravice sicer izgubili, jih ne izgubite.
• Zadržanje kupnine. Če se ob prevzemu ugotovijo napake, smete do njihove odprave zadržati plačilo 5 % kupnine.
• Skrite napake. Prodajalec odgovarja za skrite napake, ki se pokažejo v dveh letih od prevzema.
• Solidnost gradbe. Za napake v solidnosti gradbe prodajalec odgovarja deset let od prevzema.
• Rok za obvestilo. Skrito napako morate prodajalcu pisno sporočiti najpozneje v dveh mesecih od dneva, ko ste jo ugotovili, napako v solidnosti gradbe pa v šestih mesecih. Sicer izgubite pravico, da se nanjo sklicujete.
• Bančna garancija. Prodajalec mora kupcu izročiti bančno garancijo za odpravo napak v višini 5 % kupnine, ki velja najmanj 26 mesecev od uporabnega dovoljenja.

Pri nakupu rabljene nepremičnine od zasebnika velja Obligacijski zakonik, roki so krajši. Če vaša nepremičnina ni novogradnja, preglejte kupoprodajno pogodbo in vse dokumente, ki jih je predložil prodajalec.

Kaj napisati prodajalcu

1. Kje je napaka: prostor in mesto
2. Kaj je narobe in kako se kaže
3. Kdaj ste napako opazili
4. Fotografije v prilogi
5. Zahteva za odpravo in razumen rok za odgovor

Obvestilo pošljite tako, da lahko dokažete, da ga je prodajalec prejel, na primer s priporočeno pošto ali po e-pošti s potrdilom o prejemu.

Kdaj poklicati strokovnjaka

Če so težave velike ali vzrok ni jasen, poiščite strokovno mnenje. Pri vlagi, razpokah ali zamakanju neodvisni inženir ugotovi obseg in verjeten vzrok ter ugotovitve s fotografijami zapiše v poročilo, kar vam pomaga v pogovoru s prodajalcem.

Kontrolni seznam za primopredajo

Vodnik povzema zakonska pravila v poenostavljeni obliki in ne nadomešča pravnega nasveta. Za vaš primer se posvetujte s pravnikom ali notarjem.